主なリスクについて

①不動産市況の変動による元本欠損リスク

元本(本信託受益権売買契約における売買代金をいいます。)価格は、不動産価格や賃料等不動産市況の変動により、減少する場合があります。なお、不動産は、地域性、個別性が強いため、広域的な地価、賃料変動率と当該不動産の変動率がリンクしない場合もあります。

②信託不動産の処分時の処分価格に関するリスク

信託不動産の処分時の処分価格によっては、元本欠損による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

③稼動状況、賃料水準、金利、諸費用の変動に関するリスク

信託不動産の稼動状況(空室率)、賃料水準(周辺相場によるもの及び信託不動産固有の原因によるものを含む)の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動によっては、信託収益の減少、元本欠損または空室のクリーニング、改装、信託報酬・信託関連費用等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

①賃貸人(兼転貸人)の信用状況の変化(賃料不払等)に関するリスク

信託不動産の賃貸人(兼転貸人)の信用状況の変化によっては、賃料の不払いなどが生じ、それによって信託収益の減少、元本欠損または賃借人の賃料不払いによる賃料回収費用等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。

②建物管理業務従事者の信用状況の変化に関するリスク

信託不動産の建物管理業務委託先であるスターツアメニティー株式会社の信用状況により、信託収益の減少、元本欠損または建物管理業務委託先の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

③建物の売主の信用状況の変化に関するリスク

信託建物に瑕疵が発見された場合の求償先としての建物の売主の信用状況の変化により、信託収益の減少、元本欠損または追加資金拠出の必要が生じることがあります。

④委託者に係るリスク

本信託契約の委託者である両国合同会社が破産手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、信託不動産の信託譲渡または本信託受益権の譲渡が真正なる譲渡ではなく譲渡担保その他の担保設定であると評価され、倒産手続の制約を受ける可能性があります。

⑤プロパティマネージャーに係るリスク

プロパティマネージャーであるスターツアメニティ株式会社によるテナント募集状況、テナント管理状況及び賃料回収状況、プロパティマネージャーの倒産並びにプロパティマネジメント契約違反等により、信託配当もしくは信託元本の交付に影響を及ぼし、または追加資金拠出の必要が生じることがあります。

⑥指図権者に係るリスク

本信託契約では、委託者である両国合同会社がその一切の指図権の行使をスリーアイズキャピタル株式会社(以下「指図権者等」といいます。)に委託しております。したがって、指図権者等の能力、業務の状況、信用状況の変化により、従前通りの水準による業務の継続が困難となって、本信託受益権の収益等に影響が及ぶ可能性があります。

⑦受益者代理人に係るリスク

本信託契約では、受益者代理人に石村信雄(以下「受益者代理人」といいます。)が就任しております。したがって、受益者代理人の能力、業務の状況、信用状況の変化により、従前通りの水準による業務の継続が困難となって、本信託受益権の収益等に影響が及ぶ可能性があります。

⑧当社倒産時のリスク

本信託受益権の購入代金は、いったん当社の預託口口座に振り込まれ、一定期間を経た後、売主である両国合同会社の口座に送金されます。当該送金までに、当社が破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合、当社は、法令に従い、預託を受けた購入代金の保管につき預託口口座を開設し当社の固有財産と分別して管理を行いますが、当該購入代金は、当社の破産財団その他当社の固有財産に帰属する可能性があります。

⑨受託者に係るリスク

本信託契約の受託者であるファースト信託株式会社が破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するかどうかに関して、信託法に規定が設けられており、また、破産法10章の2において、信託財産の破産に関する規定が設けられております。信託財産の独立性という観点から、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクがあります。このようなリスクを排除するため、信託された不動産に信託登記をすることによって対抗要件を具備する予定です。
受託者が信託法、信託業法または信託契約に違反する行為を行ったときには、信託配当もしくは信託元本交付に影響を及ぼす可能性があります。

①不動産税制変更による収益変動リスク

信託不動産に適用される税制(固定資産税、都市計画税など)の変更による信託収益の減少、元本欠損または増税等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

②相続・贈与に係る税制変更によるリスク

信託不動産の相続財産評価額及び信託の仕組みを通じた効果については、KPMG税理士法人の見解を得ておりますが、これらの解釈について異なった見解がなされた場合、あるいは信託期間中に相続・贈与に係る税制が変更され、信託不動産の評価額の計算方法が変更される等の場合には、当初想定よりも相続税額や贈与税額が増える可能性があります。
平成30年度税制改正により、平成30年4月1日以降に取得する貸付事業用宅地について、取得日から3年以内に相続が発生した場合には、小規模宅地等の特例は適用できないこととされました。
ただし、相続開始前3年超の期間、事業的規模で貸付事業を営んでいる方について相続が発生した場合には、上記の制限は課されません。
なお、取得から3年以上経過した後に相続が発生した場合には、事業的規模で貸付事業を行っていなかった方も今まで通り小規模宅地等の特例が適用できます。
また、小規模宅地等の特例の適用が制限されるのは「相続開始前3年以内取得の貸付事業用宅地」のみであり、本件受益権の取得により、投資家様が既に保有している事業用、居住用、貸付用の宅地に係る小規模宅地等の特例の適用にまで影響を及ぼすものではありません。
「事業的規模」については、現時点では明確ではありません。

③不動産の滅失・毀損・劣化に関するリスク

信託不動産の滅失・毀損・劣化に起因して、信託収益の滅少、元本欠損または滅失・毀損・劣化による再建築・修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。なお、建物については、経年による劣化(税法上の減価償却相当)等のリスクがあります。

④不動産の瑕疵に関するリスク

信託不動産の瑕疵に起因して、信託収益の減少、元本欠損または瑕疵の修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。

⑤不動産の土壌汚染に関するリスク

信託不動産に土壌汚染が判明した場合、元本欠損または浄化費用等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

⑥不動産の現物交付に関するリスク

信託の終了時において、信託不動産の換価処分が著しく困難である場合、その他やむを得ない事由がある場合は、受託者は、本信託契約に従い、最終償還金の支払いではなく、信託財産を各受益者に現状有姿で交付する場合があります。この場合、信託不動産の共有持分を取得することになります。詳細については本信託契約第47条をご参照下さい。

⑦信託の不成立に関するリスク

信託不動産の売主である株式会社ディア・ライフと委託者である両国合同会社が2018年2月1日付で締結した不動産売買契約及び本信託契約には、本件募集による資金調達額が1,030,000,000円に満たない場合には効力が発生しない、または締結が行われない旨を規定する条項があり、その場合は本件信託が不成立となることがあります。なお、本件信託が不成立となった際、投資家から当社が投資資金を預かっている場合には、当社から投資家へ利息を付すことなく、投資資金を返還いたします。

⑧流動性リスク

本信託受益権は、その譲渡に受託者の承認を要し、信託契約に規定がある場合を除き、信託契約を解除することはできません。その他、信託受益権に係る市場が発達していないなど流動性が低く、本信託受益権について想定した時期及び想定した価額において処分できないリスクがあります。
本信託契約では、指図権者等が指図権の行使を行うこととされているため、個々の受益者は、信託不動産の売却処分に関する指図を受託者に対し行うことはできず、自らの指図に基づき信託不動産を換価等することはできません(但し、指図権者等は、信託不動産の売却処分に関する指図を行う場合、全ての受益者に対して、指図案及び当該指図案について書面により異議を述べることができる期間を書面により通知の上、全受益者の議決権の過半数の賛成を得た場合に限り、当該指図案に従った指図を行います。なお、受益者が異議を述べることができる期間内に異議を述べなかった場合には、当該受益者は指図案に賛成したものとみなされます。詳細については本信託契約第38条をご参照下さい。)。また、受託者は、本信託契約に基づく信託(以下「本信託」といいます。)の開始後5年を経過するまでは、原則として指図権者等の売却処分に関する指図に応じないものとされています。

⑨法令の変更リスク

将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無に関わらず、信託不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消防法その他不動産の管理に関する関係法令の改正等により信託不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法・都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により信託不動産に関する権利が制限される可能性があります。これらの結果、信託財産元本に欠損が生じるほか、受益者が負担する費用額、損害賠償額次第では元本を上回る損失が発生する可能性があります。

1.お申込み

本ご案内および「契約締結前交付書面」をご熟読いただき、本事業の内容および諸リスク(税務上および法律上のリスクを含む。)を十分ご理解の上、「申込書」に必要事項をご記入いただき、お申込みください。

※募集総額に達し次第、締め切らせていただきますのでご了承ください。

2.審査

当社にて所定の審査を実施いたします。

※なお、審査の結果、本信託受益権の購入ができない場合があること、申込状況等によりご希望する金額分の信託受益権を購入できない場合があることをご了承ください。

3.契約手続き

当社より、重要事項の説明を行います。また、同時に取引時確認をいたしますので、下記の書類を、各1通ご用意ください。

<個人の場合>

・本人確認書類(免許証等)の写し

・印鑑登録証明書(発効日から6ヶ月以内のもの)

<法人の場合>

・履歴(又は現在)事項の全部証明書(発効日から6ヶ月以内のもの)

・印鑑登録証明書(発効日から6ヶ月以内のもの)

・お取引ご担当者様の本人確認書類(免許証等)の写し

4.購入代金のお振込

契約手続き時にご案内しました口座へ購入代金をお振込ください。

5.契約締結時交付書面の発送

入金の確認後、すみやかに当社より、契約締結時交付書面を発送いたします。

6.計算書類の発送

第一期の決算終了後、約1か月半後(予定)を目途に、指図代理人であるスリーアイズキャピタル株式会社より各種計算書類(信託財産報告書、運用報告書、分配金計算書)を発送いたします。投資家ごとに会計処理・税務申告等のお手続きをお願いいたします。

※詳細は、顧問税理士様又は所轄の税務署にご確認ください。

主なリスクについて

①不動産市況の変動による元本欠損リスク

元本(本信託受益権売買契約における売買代金をいいます。)価格は、不動産価格や賃料等不動産市況の変動により、減少する場合があります。なお、不動産は、地域性、個別性が強いため、広域的な地価、賃料変動率と当該不動産の変動率がリンクしない場合もあります。

②信託不動産の処分時の処分価格に関するリスク

信託不動産の処分時の処分価格によっては、元本欠損による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

③稼動状況、賃料水準、金利、諸費用の変動に関するリスク

信託不動産の稼動状況(空室率)、賃料水準(周辺相場によるもの及び信託不動産固有の原因によるものを含む)の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動によっては、信託収益の減少、元本欠損または空室のクリーニング、改装、信託報酬・信託関連費用等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

①賃貸人(兼転貸人)の信用状況の変化(賃料不払等)に関するリスク

信託不動産の賃貸人(兼転貸人)の信用状況の変化によっては、賃料の不払いなどが生じ、それによって信託収益の減少、元本欠損または賃借人の賃料不払いによる賃料回収費用等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。

②建物管理業務従事者の信用状況の変化に関するリスク

信託不動産の建物管理業務委託先であるスターツアメニティー株式会社の信用状況により、信託収益の減少、元本欠損または建物管理業務委託先の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

③建物の売主の信用状況の変化に関するリスク

信託建物に瑕疵が発見された場合の求償先としての建物の売主の信用状況の変化により、信託収益の減少、元本欠損または追加資金拠出の必要が生じることがあります。

④委託者に係るリスク

本信託契約の委託者である両国合同会社が破産手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、信託不動産の信託譲渡または本信託受益権の譲渡が真正なる譲渡ではなく譲渡担保その他の担保設定であると評価され、倒産手続の制約を受ける可能性があります。

⑤プロパティマネージャーに係るリスク

プロパティマネージャーであるスターツアメニティ株式会社によるテナント募集状況、テナント管理状況及び賃料回収状況、プロパティマネージャーの倒産並びにプロパティマネジメント契約違反等により、信託配当もしくは信託元本の交付に影響を及ぼし、または追加資金拠出の必要が生じることがあります。

⑥指図権者に係るリスク

本信託契約では、委託者である両国合同会社がその一切の指図権の行使をスリーアイズキャピタル株式会社(以下「指図権者等」といいます。)に委託しております。したがって、指図権者等の能力、業務の状況、信用状況の変化により、従前通りの水準による業務の継続が困難となって、本信託受益権の収益等に影響が及ぶ可能性があります。

⑦受益者代理人に係るリスク

本信託契約では、受益者代理人に石村信雄(以下「受益者代理人」といいます。)が就任しております。したがって、受益者代理人の能力、業務の状況、信用状況の変化により、従前通りの水準による業務の継続が困難となって、本信託受益権の収益等に影響が及ぶ可能性があります。

⑧当社倒産時のリスク

本信託受益権の購入代金は、いったん当社の預託口口座に振り込まれ、一定期間を経た後、売主である両国合同会社の口座に送金されます。当該送金までに、当社が破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合、当社は、法令に従い、預託を受けた購入代金の保管につき預託口口座を開設し当社の固有財産と分別して管理を行いますが、当該購入代金は、当社の破産財団その他当社の固有財産に帰属する可能性があります。

⑨受託者に係るリスク

本信託契約の受託者であるファースト信託株式会社が破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するかどうかに関して、信託法に規定が設けられており、また、破産法10章の2において、信託財産の破産に関する規定が設けられております。信託財産の独立性という観点から、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクがあります。このようなリスクを排除するため、信託された不動産に信託登記をすることによって対抗要件を具備する予定です。
受託者が信託法、信託業法または信託契約に違反する行為を行ったときには、信託配当もしくは信託元本交付に影響を及ぼす可能性があります。

①不動産税制変更による収益変動リスク

信託不動産に適用される税制(固定資産税、都市計画税など)の変更による信託収益の減少、元本欠損または増税等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

②相続・贈与に係る税制変更によるリスク

信託不動産の相続財産評価額及び信託の仕組みを通じた効果については、KPMG税理士法人の見解を得ておりますが、これらの解釈について異なった見解がなされた場合、あるいは信託期間中に相続・贈与に係る税制が変更され、信託不動産の評価額の計算方法が変更される等の場合には、当初想定よりも相続税額や贈与税額が増える可能性があります。
平成30年度税制改正により、平成30年4月1日以降に取得する貸付事業用宅地について、取得日から3年以内に相続が発生した場合には、小規模宅地等の特例は適用できないこととされました。
ただし、相続開始前3年超の期間、事業的規模で貸付事業を営んでいる方について相続が発生した場合には、上記の制限は課されません。
なお、取得から3年以上経過した後に相続が発生した場合には、事業的規模で貸付事業を行っていなかった方も今まで通り小規模宅地等の特例が適用できます。
また、小規模宅地等の特例の適用が制限されるのは「相続開始前3年以内取得の貸付事業用宅地」のみであり、本件受益権の取得により、投資家様が既に保有している事業用、居住用、貸付用の宅地に係る小規模宅地等の特例の適用にまで影響を及ぼすものではありません。
「事業的規模」については、現時点では明確ではありません。

③不動産の滅失・毀損・劣化に関するリスク

信託不動産の滅失・毀損・劣化に起因して、信託収益の滅少、元本欠損または滅失・毀損・劣化による再建築・修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。なお、建物については、経年による劣化(税法上の減価償却相当)等のリスクがあります。

④不動産の瑕疵に関するリスク

信託不動産の瑕疵に起因して、信託収益の減少、元本欠損または瑕疵の修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。

⑤不動産の土壌汚染に関するリスク

信託不動産に土壌汚染が判明した場合、元本欠損または浄化費用等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

⑥不動産の現物交付に関するリスク

信託の終了時において、信託不動産の換価処分が著しく困難である場合、その他やむを得ない事由がある場合は、受託者は、本信託契約に従い、最終償還金の支払いではなく、信託財産を各受益者に現状有姿で交付する場合があります。この場合、信託不動産の共有持分を取得することになります。詳細については本信託契約第47条をご参照下さい。

⑦信託の不成立に関するリスク

信託不動産の売主である株式会社ディア・ライフと委託者である両国合同会社が2018年2月1日付で締結した不動産売買契約及び本信託契約には、本件募集による資金調達額が1,030,000,000円に満たない場合には効力が発生しない、または締結が行われない旨を規定する条項があり、その場合は本件信託が不成立となることがあります。なお、本件信託が不成立となった際、投資家から当社が投資資金を預かっている場合には、当社から投資家へ利息を付すことなく、投資資金を返還いたします。

⑧流動性リスク

本信託受益権は、その譲渡に受託者の承認を要し、信託契約に規定がある場合を除き、信託契約を解除することはできません。その他、信託受益権に係る市場が発達していないなど流動性が低く、本信託受益権について想定した時期及び想定した価額において処分できないリスクがあります。
本信託契約では、指図権者等が指図権の行使を行うこととされているため、個々の受益者は、信託不動産の売却処分に関する指図を受託者に対し行うことはできず、自らの指図に基づき信託不動産を換価等することはできません(但し、指図権者等は、信託不動産の売却処分に関する指図を行う場合、全ての受益者に対して、指図案及び当該指図案について書面により異議を述べることができる期間を書面により通知の上、全受益者の議決権の過半数の賛成を得た場合に限り、当該指図案に従った指図を行います。なお、受益者が異議を述べることができる期間内に異議を述べなかった場合には、当該受益者は指図案に賛成したものとみなされます。詳細については本信託契約第38条をご参照下さい。)。また、受託者は、本信託契約に基づく信託(以下「本信託」といいます。)の開始後5年を経過するまでは、原則として指図権者等の売却処分に関する指図に応じないものとされています。

⑨法令の変更リスク

将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無に関わらず、信託不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消防法その他不動産の管理に関する関係法令の改正等により信託不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法・都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により信託不動産に関する権利が制限される可能性があります。これらの結果、信託財産元本に欠損が生じるほか、受益者が負担する費用額、損害賠償額次第では元本を上回る損失が発生する可能性があります。

1.お申込み

本ご案内および「契約締結前交付書面」をご熟読いただき、本事業の内容および諸リスク(税務上および法律上のリスクを含む。)を十分ご理解の上、「申込書」に必要事項をご記入いただき、お申込みください。

※募集総額に達し次第、締め切らせていただきますのでご了承ください。

2.審査

当社にて所定の審査を実施いたします。

※なお、審査の結果、本信託受益権の購入ができない場合があること、申込状況等によりご希望する金額分の信託受益権を購入できない場合があることをご了承ください。

3.契約手続き

当社より、重要事項の説明を行います。また、同時に取引時確認をいたしますので、下記の書類を、各1通ご用意ください。

<個人の場合>

・本人確認書類(免許証等)の写し

・印鑑登録証明書(発効日から6ヶ月以内のもの)

<法人の場合>

・履歴(又は現在)事項の全部証明書(発効日から6ヶ月以内のもの)

・印鑑登録証明書(発効日から6ヶ月以内のもの)

・お取引ご担当者様の本人確認書類(免許証等)の写し

4.購入代金のお振込

契約手続き時にご案内しました口座へ購入代金をお振込ください。

5.契約締結時交付書面の発送

入金の確認後、すみやかに当社より、契約締結時交付書面を発送いたします。

6.計算書類の発送

第一期の決算終了後、約1か月半後(予定)を目途に、指図代理人であるスリーアイズキャピタル株式会社より各種計算書類(信託財産報告書、運用報告書、分配金計算書)を発送いたします。投資家ごとに会計処理・税務申告等のお手続きをお願いいたします。

※詳細は、顧問税理士様又は所轄の税務署にご確認ください。