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両国

本不動産信託受益権の特徴

1. 

   1,000万円から投資できる東京の共同住宅（一棟ものマンション）です

   本不動産信託受益権について

   本不動産信託受益権の概要

   形態

   不動産信託受益権

   所在地

   東京都墨田区石原1丁目44番1、44番6

   物件用途

   共同住宅

   募集金額

   1,030,000,000円

   信託期間

   10年（2018年8月31日（予定）から2028年6月30日）
   ※延長期間あり（詳細は信託不動産の売却方針（予定）をご参照ください。）
   ※募集状況により信託開始日が変更になることがあります。

   想定配当利回り

   受益権購入価格に対し年2.5～2.8％程度（予定）

   税務上の取り扱い

   ①賃料収入：不動産所得
   ②売却代金：譲渡所得
   ③相続・贈与：信託不動産の相続税評価

   申込期間

   2018年3月5日から2018年8月17日まで（予定）

   申込単位

   1口500万円（2口/1,000万円以上）

   換金

   中途解約はできません。

   信託決算

   年2回（6月,12月）

   分配日

   年2回（8月,2月）

   ※上図の内容は予告なく変更となる場合があります。予めご了承ください。

   ※税務上の取り扱いの詳細については税理士または税務署にご相談ください。利回りは約束されたものではなく、運用実績によって上下する可能性がございます。

   
   

   購入時の必要資金について

   本信託受益権購入時の必要資金の内訳は以下の通りです。

   項目	金額	1口当たり	最低投資単位当たり	構成比
   ①信託不動産価格	1,001,478,659	4,861,547	9,723,094	97.2%
   不動産本体価格	913,743,203	4,435,647	8,871,293	88.7%
   火災保険料	196,650	955	1,909	0.0%
   委託者報酬	13,446,000	65,272	130,544	1.3%
   信託アップフロント　報酬	3,240,000	15,728	31,456	0.3%
   弁護士・税理士費用	4,536,000	22,019	44,039	0.4%
   各種調査費用	1,188,000	5,767	11,534	0.1%
   私募取手数料	65,128,806	316,159	632,319	6.3%
   ②修繕等積立金	28,521,341	138,453	276,906	2.8%
   受益権本体総額 （①＋②）	1,030,000,000	5,000,000	10,000,000	100.0%
   ③諸費用	ー	ー	21,900	ー
   登録免許 （受益者変更）	ー	ー	3,000	ー
   謄本取得費用	ー	ー	1,800	ー
   印紙税	ー	ー	200	ー
   確定日付取得費用	ー	ー	700	ー
   登記費用	ー	ー	16,200	ー
   必要資金総額 （①＋②＋③）	ー	ー	10,021,900	ー

   ※上表の内容は予告なく変更となる場合があります。予めご了承ください。

   ※四捨五入により合計と個別の数字が一致しないことがあります。また、信託開始日の変更等により不動産本体価格及び修繕等積立金は変更になることがあり　、確定次第、別途通知いたします。信託受益権の売買代金にかかる振込手数料は、お客さま各自でお支払いいただきます。

2. 

   分割された信託受益権であるため、均質・均等に財産を分けることが可能となります

3. 

   不動産市場価格と税務上の資産評価額のギャップにより、72～78%程度の相続財産・贈与財産評価額の圧縮効果を図ることができます

   財産評価額の圧縮効果について

   本不動産信託受益権の相続税評価

   本信託受益権の評価額は、原則として信託財産の評価額とされ、信託受益権の保有個数割合に応じて評価されます。

   ※詳しくは税務署などでご確認ください。

   

   平成29年度正面路線価

   330,000 円/㎡

   借地権割合

   60％

   平成29年度建物の固定資産税評価額（一棟全体）

   新築ゆえ未定

   信託受益権の価格（一口あたり）

   5,000,000円…①　受益権価格からの評価減（％）

   相続税評価額（概算額）※

   1,400,000円…②　（①－②） ÷① = ▲約72％

   小規模宅地等の特例を適用した場合の
   相続税評価額（概算額）※

   1,100,000円…③　（①－③） ÷① = ▲約78％

   ※上図、上表の内容は予告なく変更となる場合があります。予めご了承ください。

   ※土地については平成29年度路線価、建物については固定資産税評価額の試算を元に、貸付事業用宅地等による評価減等を踏まえ算出したものです。相続財産としての評価減はあくまでイメージであり、その効果を約束するものではありません。

   　平成30年4月の税制改正により「小規模宅地等の特例」による評価圧縮効果をすぐに享受できない可能性があります。小規模宅地等の特例にかかる税制改正　の内容につきましては、「相続・贈与に係る税制変更によるリスク」をご覧ください。

   ※相続・贈与等の税務上のお取り扱いについては税理士等の専門家にご相談のうえ、お客さまご自身でご検討ください。
4. 

   当初出資に対し年2.5～2.8%程度（予定）の安定的な配当収入を受け取ることができます

   事業損益のイメージ

   	項目	総額	1口当たり
   収入	賃料・共益費等	45,570,400	221,216
   	小計…①	45,570,400	221,216
   支出	プロパティマネジメントフィー	1,331,835	6,465
   	管理実費（建物管理費用、水道光熱費）	3,149,928	15,291
   	公租公課	2,667,291	12,948
   	火災保険料	196,650	955
   	更新手数料、Wifi費用、雑費等	2,066,346	10,031
   	修繕費（積立含む）	600,000	2,913
   	小計	10,012,050	48,602
   信託等コスト	信託報酬（鑑定費用含）	2,760,881	13,402
   	委託者報酬（会計、指図代理人報酬含む）	3,516,881	17,072
   	受益者代理人報酬	492,160	2,389
   	キャッシュマネジメント報酬	108,000	524
   	小計	6,877,922	33,388
   	配当…②	28,680,428	139,225
   	ご投資額（不動産＋準備金）…③	1,030,000,000	5,000,000
   	不動産価格（諸コスト込）…④	1,001,478,659	4,853,683
   	不動産価格（諸コスト抜）…⑤	913,743,203	4,435,647
   	表面利回り（不動産価格ベース）	①÷⑤＝約4.99％
   	配当利回り（ご投資額ベース）	②÷③＝約2.78％
   	配当利回り（不動産価格ベース）	②÷④＝約2.86％

   ※上表の内容は予告なく変更となる場合があります。予めご了承ください。

   ※利回りは約束されたものではなく、運用実績によって上下する可能性がございます。四捨五入により合計と個別の数字が一致しないことがあります。 公租公　課について、新築住宅に係る税額の減額措置を考慮しておりますが、5年経過後は通常の固定資産税が課されることで増加が見込まれます。

   
   

   信託期間中の手数料等について

   信託期間中に発生する費用等は以下の通りです。

   期中基本報酬（全体）

   項目	計算式	受領者	備考
   信託報酬	賃料・共益費×5.5％ （消費税別途）	ファースト信託
   鑑定費用	54,000円（消費税込み）
   委託者報酬	賃料・共益費×5.5％ （消費税別途） +810,000円（消費税込み）	両国合同会社	変動部分は指図に係る報酬 固定部分は委託者の維持費用
   受益者代理人報酬	賃料・共益費×1.0％ （消費税別途）	石村信雄	弁護士（霞ヶ関総合法律事務所）
   キャッシュマネジメント報酬	108,000円（消費税込み）	SBIマネープラザ

   相続・贈与時の報酬および費用

   項目	計算式	受領者	備考
   信託受益権相続手続き時の事務報酬	無報酬	SBIマネープラザ
   信託受益権贈与手続き時の事務報酬	初回は無報酬	SBIマネープラザ	2回目以降は50,000円 （消費税別途）
   登録免許税（受益者変更）	3,000円		受贈者一人あたり、実費負担
   謄本取得費用	1,800円		受贈者一人あたり、実費負担
   確定日付取得費用	700円		受贈者一人あたり、実費負担
   登記費用	16,200円		受贈者一人あたり、実費負担
   合計	21,700円

   不動産売却時の報酬（全体）

   項目	計算式	受領者	備考
   不動産売却時の信託報酬	不動産売買価格の1％ （消費税別途）	ファースト信託
   不動産売却時の事務報酬	不動産売買価格の1％ （消費税別途）	スリーアイズキャピタル
   受託者変更時の信託報酬	1,000,000円 （消費税別途）	ファースト信託
   信託終了時の信託報酬	500,000円 （消費税別途）	ファースト信託

   ※ 上表の内容は予告なく変更となる場合があります。予めご了承ください。

   ※ 現時点での見込みであり、実際にご負担いただく金額と異なる場合がございます。贈与の名義変更手続きの受付期間は、毎年4月1日～30日および9月1日～　30日です（運用開始後、最初の4月は除く）。

5. 

   実績ある業者が管理・運営を行いますので、手間がかかりません

   本信託不動産の管理・運営について

   取引イメージ図

   投資家の方は、不動産を小口化した信託受益権を購入いただきます。

   

   ※上図の内容は予告なく変更となる場合があります。予めご了承ください。

   ※物件の購入にあたっては、大和不動産鑑定株式会社の鑑定評価額を基に行われます。

   
   

   不動産信託受益権の発行者について

   商号

   両国合同会社

   本店

   東京都世田谷区駒沢一丁目17番17号真成ビル8F

   会社成立の年月日

   平成29年12月13日

   目的

   1. 不動産の売買、交換、賃貸、管理、所有及び利用
   2. 信託契約に基づく信託受益権の取得・保有及び処分
   3. 匿名組合出資及び匿名組合出資の受入れ
   4. 有価証券の取得・保有及び処分
   5. 前各号に付帯関連する一切の業務

   資本金の額

   金1万円

   社員に関する事項

   業務執行社員　両国一般社団法人

   東京都世田谷区駒沢一丁目17番17号真成ビル8F

   代表社員　両国一般社団法人

   京都市左京区松ヶ崎井出ヶ海道町8番地1グラン・ブルー北山通305

   職務執行者　福田和泉

   登記記録に関する事項

   平成29年12月13日登記

   
   

   信託不動産の売却方針（予定）

   信託不動産の売却は、原則として下記方針に沿って行われる予定であり、本信託受益権は当該売却をもって終了する予定です。

   • 

     原則として売却活動を行わない

   • 

     当初不動産価格以上で売却できる場合に限り売却を行う

   • 

     信託期間中の賃料収入を含め、信託収支がIRR0%以上となる場合に限り売却を行う

   • 

     複数の買主候補を募り、最高価格にて売却を行う

   ※ IRR（内部収益率）：投資案件を評価する指標の1つ。投資に対する将来における現在価格と投資額の現在価値が等しくなる変数が内部収益率にあたる

   ※ 信託不動産の売却の際には、売却方針について受益者の意向を確認のうえ、最終的な決定を行います。
   また、当初信託期間は10年とされておりますが、委託者、受託者及び受益者の合意により、2年ずつ延長される場合があります。なお、信託期間の延長がさ　れず、信託が終了する場合には、上記方針での売却が困難となり、元本が毀損する場合があります。詳細につきましては、「不動産管理処分信託契約」をご確認ください。